ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO:

1. - El procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria admite todo tipo de modificaciones descriptivas de finca:
   • Resolución DGRN 22 de febrero de 2018 (BOE 8 de marzo 2018): El procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria es heredero del expediente judicial de dominio para la rectificación de cabida por lo que admite todo tipo de rectificaciones descriptivas de la finca.
   • En la tramitación del expediente puede también modificarse el número de policía o gobierno de la finca.
2. Concepto de exceso de cabida:
   • Resolución DGRN 27 de julio de 2017 (BOE 14 de agosto 2017): El exceso o defecto de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un dato erróneo del registro referido a la descripción de la finca inmatriculada de modo que ha ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar en la descripción registral de la finca es la que debió reflejarse en su día por ser la contenida en los linderos orginariamente registrados. Fuera de esta hipotesis la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino un intento de hacer constar en el registro una nueva realidad física de la finca que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
   • Idem Resolución de 23 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018)
3. - El procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria se puede tramitar para disipar las dudas alegadas por el Registrador en el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.-
   • Resolución de 9 de junio de 2017 (BOE 5 de julio de 2017) prevé que el Registrador, en el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede alegar las dudas incluso al inicio del procedimiento, en cuyo caso dichas dudas se podrán solventar a través del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
4. - El procedimiento es aplicable cualquiera que sea diferencia de superficie de la finca que se trata de hacer constar en el Registro de la propiedad:
   • Resolución DGRN 21 noviembre de 2017 (BOE 13 de diciembre de 2017): No existe límite cuantitativo para la aplicación de este procedimiento respecto a la rectificación de la superficie de la finca.
   • Resolución DGRN 13 de abril de 2018 (BOE 25 de abril de 2018) : El procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria es el procedimiento ideal cuando existe una notable desproporción entre la cabida de la finca y su superficie inscrita.
   • Resolución DGRN 27 de julio de 2017 (BOE 14 de agosto 2017): Reconoce que cuando el exceso o defecto de cabida es superior al 10% de la superficie de la finca que consta inscrita en el Registro de la propiedad es más adecuado el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria que el del artículo 199.

DUDAS QUE PUEDE ALEGAR EL REGISTRADOR:

1. Dudas que puede alegar el Registrador de la propiedad para denegar la modificación de la inscripción de la rectificación descriptiva de la finca:, -
   • Resolución DGRN 21 noviembre de 2017; BOE 13 de diciembre de 2017: Las dudas que puede alegar el Registrador en el procedimiento del artículo 201 de la ley Hipotecaria para denegar la inscripción de la modificación en el Registro de la propiedad de la descripción de la finca son:
     1. Las previstas en el artículo 201. 1 e) de la Ley Hipotecaria:
        • Encubrir la modificación un negocio traslativo.
        • Encubrir la modificación operaciones de modificación hipotecaria (agrupaciones, agregaciones, segregaciones, parcelaciones o divisiones de fincas)
     2. Al exigir el procedimiento la incorporación de la base gráfica de la finca a su folio registral son de aplicación los motivos de duda previstas para el procedimiento de incorporación de base gráfica (arts 9 y 199 Ley Hipotecaria): (Res DGRN 21 de marzo 2018 (BOE 6 de abril 2018)
        • Coincidir la representación gráfica de la finca en todo o en parte con otra base gráfica inscrita.
        • Coincidir la representación gráfica de la finca en todo o en parte con el dominio público (es decir la invasión del dominio público)
        • Invasión de fincas colindantes inmatriculadas.
        • Resolución de 7 de noviembre 2017 (BOE 2 de diciembre 2017) añade las previstas en el artículo 201. 3 de la ley hipotecaria pero entendemos que del propio tenor del artículo 201 de la ley hipotecaria éstas no son aplicables a la tramitación del expediente de modificación por vía del artículo 201 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de su aplicación al procedimiento del artículo 199 de la ley Hipotecaria:
          • Comprobación con exactitud en el momento de la inscripción de la cabida inscrita de la finca.
          • Reiteración de rectificaciones de la cabida inscrita de la finca.
          • Proceder la finca de operaciones de modificación de entidades hipotecarias en las que se determinó con exactitud la superficie de la finca.
2. La falta de coincidencia de la descripción de física y catastral de la finca no es constituye duda para la tramitación del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria:
   • Resolución DGRN 22 de febrero de 2018 -BOE 8 de marzo 2018: El propio artículo 201 de la ley hipotecaria prevé la tramitación del expediente con representación gráfica alternativa por no coincidir la descripción real de la finca con su descripción según el catastro, estableciendo en su párrafo 1 letra e que en este caso el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2 del Texto refundido de la ley del Catastro Inmobiliario. Sin perjuicio de que, de conformidad con lo dispuesto en dicho precepto dicha representación gráfica alternativa pueda convertirse posteriormente en representación catastral.
3. La discrepancia entre el título y la certificación catastral respecto al punto cardinal en el que se encuentra un lindero no afecta a la identidad entre ambos.
   • Resolución DGRN de 21 de septiembre de 2017 (BOE 30 de agosto de 2017) ya que la posible discrepancia o las dudas sobre la exacta ubicación del lindero quedan disipadas si se tiene en cuenta la obligación de inscribir la base gráfica georreferenciada de la finca que determinará claramente la ubicación y delimitación de la finca.
4. Los datos meramente identificativos de la finca pueden modificarse directamente por lo que resulte de la Certificación catastral sin la tramitación de un procedimiento del especial:
   • Resolución DGRN 10 de noviembre de 2017 (BOE 1 de diciembre 2017): La certificación catastral descriptiva y gráfica es medio idóneo para acreditar el cambio del número o nombre de la Calle siempre que no existan dudas sobre la identidad de la finca. Así resulta de los artículos 437 del Reglamento Hipotecario y los artículos 3, 11 y 45 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
   • También es medio idóneo para acreditar el cambio del número de polígono o parcela de la finca siempre que a la vista de la cartografía catastral no surjan dudas sobre la identidad de la finca. Del artículo 34 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario resulta que el número y el polígono de la parcela son elementos definitorios de la propia cartografía catastral.
   • La Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2014 señaló que la referencia catastral es un identificador que redirige a la cartografía catastral y va a permitir localizar y representar el recinto que delimita y define la descripción registral de la finca, conocer su metadatos y geometría para sobre los mismos decidir sobre la correspondencia del perímetro que delimita y define la descripción registral de la finca.
   • Lo trascendental a efectos del Registro de la propiedad es determinar en cada caso la correspondencia existente entre las fincas y parcelas afectadas partiendo del análisis y comparación de los recintos: porciones de suelo y/o unidades edificatorias.
5. Coincidencia del número de policía o gobierno con el de otra finca inscrita:
   • Resolución DGRN 22 de febrero de 2018 (BOE 8 de marzo 2018): Mediante la tramitación del procedimiento se pueden disipar la dudas que se suscitan como consecuencia de la coincidencia en la actualidad del número de policía o gobierno de la finca con el que tiene asignado otra finca inscrita. La coincidencia en los datos de situación de la finca que se pretenden rectificar con los de otra ya inscrita pueden justificar dudas sobre la identidad o sobre la invasión de una finca colindante pero la calificación deberá determinar, en su caso, la finca que puediese verse afectada y en que modo, así como el titular registral de los derechos que pudieran verse afectados.
   • Resolución DGRN 22 de julio de 2016 (BOE 19 de septiembre de 2016): No debe confundirse la representación gráfica de la finca con los datos alfanuméricos que consta en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.
6. Una misma finca puede tener varias referencias catastrales:
   • Resolución DGRN 10 de noviembre de 2017 (BOE 1 de diciembre 2017): No afecta al principio de unidad de finca registral previsto en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria que una finca registral esté integrada por varias parcelas catastrales. El artículo 9 a) de la Ley Hipotecaria admite expresamente esta posibilidad y también la Resolución Circular conjunta DGRN y Catastro de 29 de octubre de 2015.
   • Resolución DGRN 14 de noviembre de 2016 (BOE 30 noviembre 2016): Una finca puede tener varias referencias catastrales como confirman también las resoluciones DGRN de fechas 13 y 15 de junio de 2016 y el apartado 8 de la Resolución Conjunta DGRN y DG Catastro de 29 de octubre de 2015.
7. Protección registral del dominio público:
   • Resolución de 13 de abril de 2018 (BOE 25 de abril de 2018) : Tal y como señalan las Resoluciones de la DGRN de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 y 4 de septiembre de 2017, la protección que la ley otorga al dominio público no sólo se refiere al dominio público inscrito. El Registrador evitará la inscripción de nuevas fincas o de representaciones gráficas de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la invasión del dominio público. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción y conforme a lo previsto en las distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el Registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acredita que la inscripción pretendida no invade el dominio público.
8. Delimitación conceptual de la identidad entre las fincas:
   • Resolución DGRN 12 de mayo de 2016 (BOE 6 de junio de 2016) : Aunque relativa a la inmatriculación de finca por doble título recoge algunas consideraciones interesantes sobre el concepto de identidad:
     • Respecto a la apreciación de la identidad a juicio del registrador hay un cierto margen de apreciación o flexibilidad y la apreciación de una falta de identidad requerirá al menos una fundamentación motivada de las posibles dudas de identidad, no bastando la mera constatación de que existe alguna diferencia entre ambas descripciones.
     • Tal y como señala la Resolución de la DGRN de 4 de agosto de 2014 la identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos tales como las edificaciones ubicadas en el interior de ella.
     • Tampoco (Resolución DGRN 5 de agosto de 2014) es necesario que coincidan los nombres de los colindantes expresados en la certificación catastral y el título inmatriculador ya que los trascendente es la determinación de los inmuebles catastrales colindantes (no sus titularidades). En la misma línea la resolución conjunta DGRN y DG Catastro de 26 de octubre de 2015 en su apartado octavo prevé la falta de correspondencia no puede basarse exclusivamente en la falta de identidad de los titulares catastrales y registrales.
   • Resolución DGRN 23 de abril de 2018 (BOE 11 de mayo de 2018) : En la descripción de las fincas tras la ley 13/2015 lo esencial no es la identidad del colindante a la hora de describir sus linderos sin la parcela catastral colindante sin perjuicio de que dicha identidad del titular catastral colindante pueda tener trascendencia a la hora de las práctica de las notificaciones que requiere el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

OBLIGACIÓN DE MOTIVAR Y FUNDAR LA DUDAS:

Las dudas que formule el registrador como impeditivas del acceso de la modificación descriptiva al registro de la propiedad deben de ser fundadas:

• Resolución DGRN 10 de noviembre de 2017 (BOE 1 de diciembre 2017): Siempre que el Registrador formule un juicio de identidad sobre la finca no puede ser arbitrario ni discrecional sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
• Resolución DGRN 22 de febrero de 2018 (BOE 8 de marzo de 2018): Las dudas del registrador tienen que ser motivadas y fundadas en cuanto al juicio de identidad de la fincas se refiere y cita las Resoluciones de 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 16 de abril de 2016) .
• Resolución DGRN 22 de julio de 2016 (BOE 19 de septiembre de 2016) : No basta la mera cita rutinaria de un precepto legal o una resolución sino que es preciso justificar la razón por la que se estima de aplicación y la interpretación que del mismo debe efectuarse.

MOMENTO EN EL QUE EL REGISTRADOR DEBE EXPRESAR LAS DUDAS:

• Resolución DGRN 21 de noviembre de 2017 (BOE 13 de diciembre 2017): El registrador deberá expresar las dudas en el momento de expedir a instancia del notario que tramite el expediente la certificación prevista en la regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

EXPRESIÓN DE DUDAS POR EL REGISTRADOR NO IMPIDE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO:

• Resolución DGRN 22 de febrero de 2018 (BOE 8 de marzo 2018): La expresión de dudas por el Registrador sobre la identidad de la finca al expedir la certificación prevista en el artículo 203 regla quinta de la Ley Hipotecaria no impide la tramitación del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
  • Tal y como ya señaló la Resolución de la DGRN de 27 de junio de 2016 alegadas las dudas el Notario podrá realizar cuantas actuaciones y recabar cuantas pruebas estime convenientes a fin de disipar dichas dudas, especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no constase inscrita. A estos efectos el artículo 203 regla sexta de la Ley Hipotecaria prevé que cualquier interesado podrá comparecer en el plazo de un mes ante el Notario y hacer las alegaciones y aportar pruebas escritas de su derecho y ante la ausencia de oposición el Notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante.
• Resolución DGRN 21 de noviembre de 2017 (BOE 13 de diciembre 2017): La expresión de dudas al comienzo del procedimiento no impide su tramitación, pudiendo realizar el Notario las actuaciones y pruebas que permitan disipar dichas dudas, especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica estuviese inscrita o pudiese dar una invasión del dominio público. En particular se tratará de disipar dichas dudas mediante la intervención de los posibles afectados en el expediente. Parece contemplar sobre la base del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria la posibilidad de incorporar alegaciones por el propio promotor del expediente y la aportación por éste de pruebas adicionales. En todo caso, ante la ausencia de oposición el Notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante.

NOTIFICACIONES: ( ARTÍCULO 203 quinta Ley Hipotecaria por remisión artículo 201. 1 Ley hipotecaria):

• Sistematizando la doctrina de la DRGN en las resoluciones citadas:

1. Notificación a los titulares de la fincas colindantes:
   • La regla quinta del artículo 203 de la ley Hipotecaria a que remite el artículo 201 de la Ley Hipotecaria exige la notificación del expediente a:
     • Los propietarios de las fincas registrales colindantes.
     • Los propietarios de las parcelas catastrales colindantes.
     • Titulares de derechos reales inscritos sobre las fincas colindantes.

2.- Determinación de los titulares registrales de dominio y derechos reales de las fincas colindantes a los que se debe notificar:

• Corresponde al Registrador determinar los titulares registrales de dominio y derecho reales inscritos sobre las fincas colindantes a los que se debe notificar en la certificación que debe expedir de conformidad con lo dispuesto en la regla quinta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Con este fin el Registrador en dicha certificación deberá expresar:
  • Los titulares registrales colindantes según la descripción literaria de la finca.
  • Los que resulten de los indices u otros asientos del registro relacionados con la finca (por ejemplo las notas marginales de segregación). Entendemos que la referencia la indice hace pesar que el Registrador podrá consultar el índice para comprobar si el titular de la finca colindante según la descripción literaria de la finca lo es de otra finca registral y comprobar si esta es o no colindante con la que es objeto del expediente.
  • Los que resulten de las bases gráficas del registro ( se refiere tanto a la aplicación auxiliar y como a base gráficas inscritas) .

3.- Domicilio en el que se debe notificar a los titulares registrales de dominio y derechos reales inscritos sobre las fincas colindantes:

• Se les debe notificar en el domicilio que de los mismos que conste en el Registro, que entendemos deberá indicar el registrador en el certificación y en el caso de ser distintos, también en cualesquiera otros que consten en el expediente (bien por manifestaciones del requirente, bien por los datos catastrales).

4.- Obligación de notificar a los titulares actuales cuando estos sean distintos de los que obren en el catastro y en el Registro.

• No obstante el tenor del artículo 203 regla quinta de la Ley Hipotecaria las notificaciones deberá hacerse a los que sean titulares actuales de la finca cuando estos sean distintos a los que obren en el Registro.
  • "Por tanto constando en el Registro de la propiedad un título del que resulta un cambio de titular de alguna de las fincas colindantes presentado a continuación del acta del artículo 201 de la Ley Hipotecaria no puede exigirse que se notifique al anterior titular catastral"
  • Comentario.- El artículo 9.4 de la Texto Refundido de la Ley del Catastro también contempla la notificación a los titulares actuales de las fincas cuando sean distintos de los que obren en el catastro. Consideramos que una adecuada interpretación y tutela de los derechos de todos los posibles interesados o afectados en el expediente requiere que cuanto el titular actual distinto del catastral o registral resulte de las meras manifiestaciones del promotor del expediente debe notificarse el mismo tanto a los titulares que obran en el catastro y en el Registro como a los que este manifiesta que son los titulares catastrales o registrales actuales de las fincas colindantes.

5.- Obligación de notificar al titular catastral actual de la finca objeto del expediente cuando esté catastrada favor de persona distinta del promotor del expediente.

6.- Obligación de notificar al anterior titular registral de la finca objeto del expediente:

• Además de los a los colindantes debe notificarse también al anterior titular dominical de la finca objeto del expediente y en su caso al titular catastral cuando la finca objeto del expediente esté catastrada a favor de una persona distinta del promotor del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. (En la misma línea las Resoluciones de la DGRN de fechas 29 de junio y 28 de noviembre de 2016 y 5 de marzo de 2012 (esta última en relación a la legislación anterior).

7.- Formas de hacer las notificaciones.-

• Notificación personal mediante correo certificado con acuse de recibo.- Por aplicación del artículo 206 del Reglamento Notarial se notificará de conformidad con lo dispuesto para el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que regula específicamente dicha trámite, que exige la notificación personal a los interesados entendiendo a estos efectos la DGRN que dicha notificación se realizará de conformidad con lo dispuesto en la ley de procedimiento administrativo común y por tanto se entenderá realizar de forma personal mediante la remisión de la comunicación por el Notario mediante correo certificado con acuse de recibo. No obstante, ello no impide a nuestro juicio que la misma se realice personalmente por el Notario.
• Publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) .- La tramitación del expediente deberá publicarse necesariamente en el BOE cuando:
  1. Alguno de los interesados fuese desconocido.
  2. Cuando se ignore el domicilio de alguno de los interesados.
  3. Cuando siendo conocido el interesado y su domicilio la notificación haya sido infructuosa: Para la que la notificación haya sido infructuosa será necesario que se hayan practicado dos intentos de notificación personal. En este caso deberá publicarse en el BOE un edicto nominativo al interesado, no siendo válida en el supuesto de que el destinatario estuviere identificado la publicación genérica en el BOE a cualquier interesado, sino que requiere necesariamente la publicación de un anuncio o edicto nominativo dirigido al mismo.
     • Comentario.- Entendemos que no será necesario un según intento cuando la carta certificada llegue devuelta por domicilio erróneo o destinatario desconocido ya que con una segunda remisión deberá obtenerse el mismo resultado. (En contra de esta opinión ver la Resolución DGRN 20 de junio de 2019 BOE 17 de julio de 2019)
     • A estos efectos consideramos recomendable hacer un primera publicación genérica en el BOE y en el tablón de anuncios del ayuntamiento en el que radique la finca de la tramitación del expediente nominativamente a todos los interesados y además de forma genérica a cualquier otra persona que pudiese tener interés en el procedimiento y posteriormente realizar en su caso las publicaciones nominativas a aquellos interesados a los que no se les pudo notificar personalmente.