1.- Ejercicio parcial de la opción de compra de forma unilateral.-

Resolución de 10 de diciembre de 2019 (BOE 60 de 10 de marzo de 2020) 3393.

Se puede pactar el ejercicio parcial de la opción tanto respecto a partes indivisas de la finca si bien es necesario que se pacte así expresamente en la Escritura.

En el supuesto de hecho la escritura establecía: <<el derecho de opción podrá ejercitarse en una o varias ocasiones, respecto del total o parte del precio; en su caso el ejercicio de la opción implicará la adquisición de la participación indivisa proporcional a la parte del precio satisfecho. Lo optantes adquirirán en primer lugar las partes indivisas de fincas respecto de las que no conste derecho de usufructo»

Este ejercicio parcial de la opción lleva consigo la cancelación de las cargas inscritas sobre la finca con posterioridad a la opción, respecto a la cuota dominical de la que ha ejercitado parcialmente la opción.

En definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación de las cargas posteriores es sólo una inevitable consecuencia de su extinción.

2.- Consignación del precio de venta a disposición de los titulares de cargas inscritas con posterioridad a la opción. (art. 175.6 Reglamento hipotecario)

Resolución de 4 de septiembre de 2009 (BOE 28 de septiembre 2009, número 234)

https://www.boe.es/boe/dias/2009/09/28/pdfs/BOE-A-2009-15399.pdf

No es necesaria la consignación del precio de la opción a disposición de los titulares de las cargas inscritas con posterioridad a la misma cuando el precio se destina en su totalidad a pagar una carga hipotecaria preferente a la inscripción de la opción ejercitada.

Cuando este derecho adquisición preferente, –(la opción de compra inscrita en el registro de la propiedad)-, se ejercita debidamente y su titular se hace, por tanto, dueño pleno de la finca objeto del mismo, lo que procede, al inscribirse este dominio pleno, es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación del embargo es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores. Esta obligación de poner el precio, o en su caso, el sobrante del mismo una vez canceladas la cargas anteriores, no se encuentra expresamente regulada en la Legislación hipotecaria pero resulta de la aplicación analógica, de los artículos artículo 107-10.º de la Ley Hipotecaria y artículo 175-6.º y 236-k del reglamento hipotecario. (…)Ahora bien (…) en el presente caso concurre la particularidad de que la total prestación del optante-comprador queda cumplida mediante la retención de la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente respecto del derecho de opción ejercitado, retención que se pacta como forma de pago en la escritura calificada al amparo y con el alcance previsto en el párrafo segundo del artículo 118 de la Ley Hipotecaria, por lo que el eventual crédito del vendedor si el comprador no hiciese frente al pago del préstamo hipotecario sobre la finca cuyo importe ha descontado, sería preferente a las cargas inscritas con posterioridad a la opción ya que el vendedor quedaría subrogado ex lege (art 118 LH) en la hipoteca preferente. Considera además la obligación de consignación del precio en este caso implicaría un evidente enriquecimiento injusto a favor del anotante en perjuicio del comprador ya que, el objeto de la anotación tenía en el momento de practicarse un valor patrimonial neto negativo, al exceder el importe de la deuda garantizada del precio pactado para la opción inscrita.

Resolución de 18 de mayo de 2011 (BOE 20 de junio de 2011, número 146) 10715.

https://www.boe.es/boe/dias/2011/06/20/pdfs/BOE-A-2011-10715.pdf

No es necesaria la consignación del precio que prevé el artículo 175. 6 del Reglamento hipotecario para cancelar las cargas inscritas con posterioridad a la opción cuando se descuenta del precio de la venta la prima de la opción y el importe de cargas registrales preferentes de forma que se agota la totalidad del precio de forma que comprador no recibe cantidad alguna.

Resolución de 5 de septiembre de 2013 (BOE 4 de octubre de 2013, número 238)

https://www.boe.es/boe/dias/2013/10/04/pdfs/BOE-A-2013-10352.pdf

Exige la consignación del precio para la cancelación de un embargo inscrito con posterioridad a la opción ejercitada ya que el principal del préstamo hipotecario inscrito con anterioridad a la opción por concurrir las siguientes circunstancias: a) quien ejerce el derecho de opción de compra es causahabiente del titular de la opción, que compró en escritura estando ya anotado el embargo sobre la finca; b) el ejercicio de la opción se realiza igualmente con posterioridad a la anotación del embargo; c) la subrogación se produce en una obligación vencida, de la que no consta registralmente su ejecución, por cantidad superior a la responsabilidad hipotecaria por principal.

1.- Quien ejercita la opción es causahabiente del optante inicial y adquirió la opción estando ya inscrito el embargo. En este caso el art 71 de la Ley Hipotecaria determina que adquiere la opción sujeta sin perjuicio de los derechos del anotante (cfr. artículo 71 Ley Hipotecaria).

2.- En cuanto a la subrogación en la hipoteca anterior, para que no sea necesario consignación es preciso que las cantidades satisfechas por estos conceptos no sean superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias. Dentro de dichos límites, es posible deducir no sólo el importe del principal, sino también de aquellos otros conceptos garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse y se acrediten.

Resolución de 6 de marzo de 2014 (BOE 11 de abril de 2014, núm 88) 3895

https://www.boe.es/boe/dias/2014/04/11/pdfs/BOE-A-2014-3895.pdf

Considera que no es necesario la consignación del precio de la opción a favor de los titulares de cargas posteriores (embargos) cuando la opción se ejercita por el causahabiente del optante orginario que adquirió la opción después de anotados los embargos posteriores.

A diferencia Resolución de 5 de septiembre de 2013 aunque la opción se ejercita por un optante que adquirió la opción en virtud de cesión del optante inicial formalizada con posterioridad a la anotación preventiva de los embargos inscritos con posterioridad a la opción y por tanto deberían afectarle estos de conformidad con el artículo 71 de la Ley Hipotecaria, en este supuesto no es necesaria la consignación del precio o la parte del mismo que quede después de satisfechas las cargas inscritas con anterioridad a la opción en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 175.6 del Reglamento hipotecario, porque la totalidad del precio es absorbido por las cargas preferentes a la opción.

Resolución de 27 de septiembre de 2014, (BOE 27 octubre 2014, núm 260) 10953

https://www.boe.es/boe/dias/2014/10/27/pdfs/BOE-A-2014-10953.pdf

Exige la consignación del precio a favor del acreedor hipotecario que ha inscrito su derecho con posterioridad a la inscripción de la opción y antes de su ejercicio manifestando que el pago del precio de la venta en el ejercicio de la opción se hizo con anterioridad a la inscripción sin acreditarlo.

Pretende el recurrente, de manera unilateral, imputar al pago del ejercicio del derecho de opción dos pagarés endosados al concedente con fecha, según recibo privado, de 28 de septiembre de 2011, y en base a dicha imputación no realizar consignación alguna, por haberse realizado dicho pago con anterioridad a la constitución de la hipoteca. No obstante resultar extraño que el pago por el ejercicio del derecho de opción se verifique con anterioridad no ya a su ejercicio (escritura de 20 de marzo de 2014), sino incluso a la fecha de constitución del mismo derecho de opción (escritura del derecho de opción de 30 de septiembre de 2011) –lo cual podría plantear dudas respecto a la causa del contrato de opción–, debe entenderse que dichos hipotéticos pagos, que además no quedan indubitadamente justificados, ni acreditado que lo fueran en pago del ejercicio del derecho de opción y no a otra posible obligación existente frente al concedente, no pueden ser oponibles a tercero, como se deduce del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, para lo cual hubiera sido necesario su adecuado reflejo registral, cumpliendo los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria. 7. Entiende el registrador que el importe que ha de quedar consignado a favor del titular de la hipoteca, es el total importe del ejercicio del derecho de opción, con el único descuento del pago de la prima por la concesión de la opción, satisfecha en su constitución, lo cual hace un total de 136.400 euros.

Entiende el registrador que el importe que ha de quedar consignado a favor del titular de la hipoteca, es el total importe del ejercicio del derecho de opción, con el único descuento del pago de la prima por la concesión de la opción, satisfecha en su constitución, lo cual hace un total de 136.400 euros. Sin embargo, siendo la responsabilidad hipotecaria de 36.000 euros y un diez por ciento para costas y gastos, debe entenderse que la cantidad a consignar debe ser únicamente esta responsabilidad hipotecaria.

Resolución de 31 de marzo de 2017 (BOE 24 de junio 2017, núm. 150) 7274.

https://boe.es/boe/dias/2017/06/24/pdfs/BOE-A-2017-7274.pdf

Pueden deducirse o descontarse del precio de la opción las cantidades satisfechas en concepto de renta y los pagos hechos por el optante a cuenta del préstamo hipotecario que gravaba la finca antes del ejercicio de la opción siempre y cuando conste debidamente recogido en la Escritura de opción y por tanto en la inscripción a efectos de su oponibilidad a terceros y se acrediten debidamente los mismos en la Escritura de venta. El importe de dichas cantidades descontadas del precio de la venta no deben consignarse a favor de los titulares de cargas posteriores a la opción para el ejercicio de la misma.

Supuesto de hecho: En la Escritura de opción se pacta que del precio líquido se deduciría el precio de la opción, los alquileres satisfechos hasta ese momento y que el precio se satisfaría, bien al contado, bien por subrogación en la hipoteca que grava la finca, estableciéndose que la optante podría pagar las cuotas del préstamo teniendo dichos pagos carácter de pagos por cuenta de tercero y deduciéndose del precio de la compraventa en caso de ejercicio.

Las DGRN destaca la importancia, a los efectos de su oponibilidad a los titulares de cargas posteriores que se determine en el contrato de opción detalladamente la forma en la que se va a realizar el pago y en su caso las posibles deducciones del mismo, con el objeto de que tenga reflejo en el registro de la propiedad y puedan operar como excepciones al deber de consignar el precio a favor de los titulares de cargas inscritas con posterioridad a la opción (art 175.6 del Reglamento Hipotecario)

Admite, -siempre que consten debidamente recogidas en la Escritura de opción, la deducción de las siguientes cantidades y que no deberá, por tanto consignar a favor de los titulares de cargas posteriores o del propio vendedor (en el caso de ejercicio unilateral)

1.- El precio de la opción.

2.- De los cargas con rango hipotecario preferente a la opción.

3.- Del importe de las cantidades satisfechas por el optante en concepto de renta.

3.- Las cantidades del precio que se abonen en virtud de compensación de deuda entre las partes, (en el caso concreto por las cantidades pagadas a cuenta del préstamo hipotecario que grava la finca por el optante antes del ejercicio de la opción)- salvo que la opción se hubiese configurado en realidad como una forma de garantía de una deuda del concede a favor del optante que encubra un pacto comisorio prohibido.

El principio de consignación íntegra del precio pactado, establecido por diversas resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral, so pretexto de proteger a los titulares.

No existe obligación de consignación en beneficio de los titulares de cargas posteriores pues habiéndose ejercitado el derecho de opción de compra en los términos que resultan de la inscripción en el Registro de la Propiedad (sin que la calificación del registrador, que practicó la inscripción de la opción, cuestionara este extremo), no procede sino la cancelación de los asientos posteriores por aplicación de las reglas generales del ordenamiento sobre ejercicio de los derechos con trascendencia real y purga registral que han quedado expuestas.