CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (REAL DECRETO 235/2013 de 5 de abril)

Resolución DGRN 19 abril 2016 (B.O.E. 2 JUNIO 2016)

No es exigible el Certificado de eficiencia energética en las declaraciones de obra nueva por antigüedad, es decir, de aquellas edificaciones, que aún no habiendo obtenido licencia no cabe adoptar respecto de las mismas medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.-

La D.G.R.N. declara que de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, la Certificación energética de los edificios es exigible, a diferencia de lo que ocurría en la legislación anterior, no sólo a los edificios de nueva construcción, sino también a los edificios existentes. Sin embargo, a falta de determinación en el referido Real Decreto 235/2013, de 5 de abril y en la legislación autonómica relativa a actuaciones en materia de eficiencia energética aplicable al caso concreto (Decreto 29/2014, de 8 de mayo de 2014 de la Comunidad Autónoma de Castilla La Mancha) que se entiende por edificio existente , la D.G.R.N acude para aclarar esta cuestión a la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010 mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que fue objeto de transposición el referido Real Decreto 235/2013 de 5 de abril y que de conformidad con el artículo 1.2 c de la citada Directiva, considera que los requisitos de la misma en materia de eficiencia energética -(fuera evidentemente de los casos de transmisión o arrendamiento que prevé el Real Decreto 235/2013)- sólo serán aplicable en relación a edificios existentes, que sean objeto de reformas importantes, entendiendo que existe tal renovación importante de un edificio (artículo 2.10 de la Directiva) cuando: a) los costes totales de la renovación referentes a la envolvente del edificio o a sus instalaciones técnicas son superiores al 25 % del valor del edificio, excluido el valor del terreno en el que está construido, o b) se renueva más del 25 % de la superficie de la envolvente del edificio, lo que lleva a la D.G.R.N. a concluir que no se da el requisito previsto en la directiva en relación a la necesidad de certificación energética de edificios respecto a las obras nuevas sin licencia que se declaran por antigüedad.-

Debemos destacar, que de los términos de la resolución de la D.G.R.N. parece posible que la legislación autonómica en materia de eficiencia energética – entendemos sobre la base de la competencia de las Comunidades Autónomas en materia urbanística que les reconoce el art 148.3 de la Constitución Española) de pueda ampliar los supuestos en los que es necesaria la presentación de la certificación de eficiencia energética respecto a los previstos en el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril que se dicta en ejercicio de las competencias que corresponden al Estado sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, sobre protección del medio ambiente y sobre bases del régimen minero y energético y la propia Directiva comunitaria.-

GEORREFERENCIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Resolución DGRN 19 abril 2016 (BOE 2 JUNIO 2016)

En toda declaración de obra nueva el artículo 202 de Ley Hipotecaria exige la Georreferenciación mediante el sistema de técnico oficial de coordenadas (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), de la superficie del terreno ocupada por la edificación, en los términos previstos en la Resolución conjunta de la Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2015.

La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 interpreta el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exigiendo también, para la inscripción de obra nueva, cuando conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

La D.G.R.N en la presente resolución de 19 de abril de 2016 aclara:

1.- Que para la inscripción de la Declaración de obra nueva la delimitación de la superficie del suelo ocupada por la edificación no será necesaria que sea aportada en el formato G.M.L que para otras inscripciones exige la citada Resolución-Circular de 2 de noviembre de 2015.

2.- Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. Así ocurre en el caso analizado por la resolución en la porción de suelo ocupada por la edificación resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la Escritura.

Resolución D.G.R.N 28 septiembre 2016 (B.O.E 14 octubre 2016)

Para la inscripción de una obra nueva en el Registro de la propiedad es necesario que consten previamente inscrita o se inscriba simultáneamente a la misma la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que se dice estar ubicada dicha edificación. La georreferenciación de la edificación es un requisito exigible sólo respecto de obras nuevas terminadas.-

Es un requisito aplicable para toda obra nueva, cualquiera que sea la fecha de su finalización que trate de acceder al registro de la propiedad con posterioridad al 1 de noviembre de 2015

No constituye un requisito establecido en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, sino que se prevé y exige en el punto 1 del número octavo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado.-

El fundamento de esta exigencia es que para que se proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella, con lo que no es suficiente según la DGRN la efectuar una simple comparación aritmética que verifique que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida superficial de la finca, sino que requiere una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

Con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

Desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada -(por ejemplo con su certificación catastral)-, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de la porción de suelo ocupada. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

La georreferenciación de la superficie del suelo ocupada por la edificación sólo es predicable respecto de obras terminadas.-

DEPÓSITO DEL LIBRO DE EDIFICIO.

Resolución DGRN 6 de septiembre 2016.- B.O.E 30 de septiembre de 2016

No es exigible el depósito del libro de edificio previsto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, respecto de aquellas obras nuevas que se declaran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y respecto de las que, pese a no tener licencia o no ajustarse a los términos de la misma no cabe la adopción de medidas del restablecimiento de la legalidad urbanística infringida por prescripción de la correspondiente infracción urbanística.-

Resolución DGRN 8 de septiembre 2016.- B.O.E 30 de septiembre de 2016.-

El autopromotor individual para uso propio de la vivienda debe presentar para su depósito en el Registro de la propiedad del Libro de Edificio salvo que la legislación autonómica aplicable le exima expresamente de dicho requisito .

La DGRN modificando su doctrina anterior en la materia, considera que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la ley 13/2015 no cabe ya exonerar el depósito del libro de edificio en los mismos casos en que la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación exonera de la obligación de la constitución de las garantías previstas en su artículo 19, es decir la constitución del seguro decenal para el autopromotor individual para uso propio de la vivienda unifamiliar, que si bien sigue sin estar obligado a constituir el seguro decenal en los términos previstos en dicha disposición adicional segunda, está obligado en todo caso al depósito del libro de edificio, salvo que la legislación autonómica aplicable le exonere expresamente de dicha obligación.

Se trata en todo caso de obras nuevas declaradas de conformidad con el artículo 28.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y de Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, ya que en los casos de obras sin licencia o que no se ajusten a la misma que se declaren de conformidad con el párrafo 4 de dicho artículo 28, no será exigible el depósito del libro de edificio ni la constitución del seguro decenal.-

SEGURO DECENAL

Resolución DGRN 13 julio 2015.- B.O.E 22 septiembre de 2015

Es obligatorio constituir el seguro decenal previsto en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando se declare una obra nueva de menos de diez años de antigüedad aunque se trate de una obra sin licencia consolidada por razón de su antigüedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y de Ordenación Urbana, respecto de la que ya no pueda procederse a adoptar medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.-

El fundamento utilizado por la DGRN en que ni el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999 de 5 de noviembre), ni la disposición adicional segunda de dicho texto legal exceptúan la obligación de constitución del seguro decenal para las obras nuevas que se declaren por antigüedad por carecer de licencia o no ajustarse a la misma. Ahora bien, si la obra tiene más de diez años de antigüedad y así resulta acreditado en los términos previstos en el Real Decreto 1093/1997, no será necesaria la constitución de dicho seguro decenal por haber transcurrido el ámbito temporal de exigencia de dicha garantía.-

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA.

Resolución D.G.R.N 12 septiembre 2016 (B.O.E 5 octubre 2016)

El cambio de uso de un local a vivienda exige el cumplimiento de los requisitos de la declaración de obra nueva. Por tanto si la legislación urbanística exige licencia para el cambio de uso deberá acreditarse la misma, si bien cabe aplicar el régimen previsto en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para la realización de obras sin licencia.-

1.- De los artículos 12 y 15.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) resulta que la alteración del uso de una edificación permitido o previsto por la legislación urbanística de una modificación de la propiedad en sí y del derecho de propiedad de su titular.

2.- El denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso.

3.- El hecho de que una edificación se haya llevado a cabo de conformidad con los usos previstos y aprobados por la normativa urbanísticas es objeto de control por parte de la Administración ( bien de forma previa mediante la oportuna licencia urbanística o bien a posteriori mediante licencias de primera ocupación u otros títulos habilitantes) y su incumplimiento puede dar lugar al establecimiento de medidas de disciplina urbanística.-

4.- El artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria prevé que en la inscripción de las obras nuevas de los edificios o las mejoras que se hagan en las mismas podrá hacerse constar, si el proyecto así lo prevé, el uso de los distintos elementos privativos susceptibles de aprovechamiento independiente. (… si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente…).

Por tanto, constando inscrito en el Registro de la propiedad, de conformidad con el citado artículo 45 del RD 1093/1997, en el uso de un determinado departamento o edificación el cambio de uso de la misma implica una modificación de la obra nueva inscrita. También lo implicaría a nuestro juicio, el reflejo registral de dicho uso cuando no constase en el Registro de la propiedad.-

El artículo 28 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana, dispone que el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva por el Notario autorizante de la misma y el acceso de esta al Registro de la propiedad requiere la acreditación, entre otros extremos, del cumplimiento por la obra, o su modificación, de los requisitos que establezca la legislación urbanística, bien mediante la oportuna licencia y la certificación del técnica que acredite que la obra se ha concluido conforme al proyecto para el cual se obtuvo la licencia o bien la certificación técnica que acredite que no cabe adoptar por las administración competente medidas del restablecimiento de la legalidad urbanística infringida por la obra o modificación realizada pese a no cumplir ésta los requisitos previstos en la legislación urbanística, en atención al tiempo transcurrido desde la finalización de la misma y la tipología de suelo sobre el que ha sido realizada. (En cada caso habrá que atender a los supuestos y plazos de prescripción y cómputo de los mismos que prevea la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma).-

En el caso analizado por la Resolución la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de Baleares en su artículo 134, letra g) somete a licencia el cambio de uso de edificaciones e instalaciones, por lo que el acceso al registro de la propiedad de dicho cambio de uso, y el previo otorgamiento de la Escritura pública de modificación de obra en la que se constante dicho cambio de uso requerirá que se acredite mediante la oportuna licencia la autorización de dicho cambio de uso o la prescripción de la infracción urbanística cometida.-