Comprar una vivienda

COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Desde el otorgamiento ante Notario de la Escritura de Compraventa el comprador adquiere automáticamente la propiedad de la cosa comprada, sin necesidad de entrega de llaves o toma efectiva de posesión.

No obstante, una mejor y adecuada protección del derecho del comprador, aconseja que proceda a inscribir la Escritura pública de Compraventa en el Registro de la Propiedad.

IMPUESTOS

La transmisión de la propiedad por compraventa en Canarias puede estar gravada alternativamente por dos impuestos incompatibles entre si, el impuesto de Transmisiones Patrimoniales onerosas o el Impuesto General Indirecto Canario.

a.- Transmisiones patrimoniales onerosas .

En la Comunidad Autónoma de Canarias el tipo impositivo actualmente vigente es del 6,50% sobre el precio de la compraventa:

  • - Corresponde pagarlo al comprador.
  • - Tiene el plazo de un mes desde el otorgamiento de la Escritura.
  • - Para su pago debe presentarse ante la oficina liquidadora de la Hacienda autonómica, la autoliquidación del impuesto (MODELO 600). El impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas es un impuesto cedido por el Estado a las Comunidades autónomas por lo que la Hacienda autonómica competente se determinará en función del lugar en el que radique el inmueble.
  • - La Administración Tributaria podrá revisar el precio de venta declarado durante los cuatro años siguientes a los efectos de girar un liquidación complementaria del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas por el valor real de bien vendido, cuando estime que éste es superior al declarado.

b.- Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) al Tipo del 7% sobre el precio de la compraventa:

  • - Se aplica el IGIC, entre otros casos, cuando se trata de primeras transmisiones de inmuebles urbanos realizadas por promotores.
  • - El pago del IGIC corresponde al comprador, pero su liquidación debe efectuarla el vendedor, por lo que el comprador deberá entregar al vendedor el importe de dicho impuesto.
  • - Además cuando la operación está sujeta a IGIC tributa también por otro impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD):
    • El tipo impositivo actualmente aplicable en la Comunidad Autónoma de Canarias es del 1% sobre el precio de la compraventa, que debe liquidarse en el plazo de un mes desde el otorgamiento de la Escritura, mediante la autoliquidación (MODELO 600) en la Hacienda de la administración autonómica competente.
    • La Administración Tributaria podrá revisar el precio de venta declarado durante los cuatro años siguientes a los efectos de girar un liquidación complementaria del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas por el valor real de bien vendido, cuando estime que éste es superior al declarado.

2.- Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (PLUSVALÍA municipal), cuando:

  • - Se trate de compraventa de inmuebles urbanos y atraques.-
  • - Grava el incremento de valor experimentado por el suelo durante los 20 años siguientes a su adquisición por el ahora vendedor ( A partir del año 20 se paga también el impuesto pero sólo por el incremento de valor experimentado en los 20 primeros años).
  • - Corresponde pagarla al vendedor, no obstante si el vendedor es no residente fiscal el comprador responderá del pago del impuesto como sustituto del contribuyente, por lo que cuando el vendedor es no residente, es aconsejable retener del precio a satisfacer al vendedor, el importe de la plusvalía.
  • - Deberá presentar su liquidación en el plazo de 30 días hábiles.

3.- Si el vendedor es no residente, el comprador deberá retener el 3% del precio de la compra e ingresarlo en Hacienda Estatal para el pago del Impuesto sobre la Renta de no residentes del vendedor (modelo 211).

4.- Por otra parte el vendedor tendrá un incremento patrimonial en su Impuesto sobre la Renta de las personas físicas correspondiente a la diferencia entre el valor de adquisición del bien y su valor en el momento de la venta.

CARGAS Y LIMITACIONES

Antes de otorgar la Escritura de venta, el Notario tiene la obligación de solicitar información al Registro de la Propiedad sobre el Estado de titularidad y cargas de la finca e informar al comprador de las cargas o gravámenes que puedan afectar al inmueble.

El Registrador tiene obligación de informar al Notario de cualquier carga sobre la finca que entre en registro durante los diez días siguientes a la solicitud de dicha información al Registro de la Propiedad.-

Si la finca es una vivienda en régimen de protección oficial (V.P.O) será necesaria la certificación administrativa autorizando la venta o declarando la descalificación de la vivienda.-

Si la finca está arrendada hay que tener en cuenta la existencia de derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario.-

Hay que tener en cuenta la posible existencia de limitaciones en relación al uso, destino y posibilidades de transformación del inmuebles impuestas por los estatutos y las normas de Régimen interior del edificio o del complejo inmobiliario del que forma parte el inmueble, por lo que es esencial tener un conocimiento previo de los mismos, ya que el otorgamiento de la Escritura de venta implica la aceptación por el compradora de dichos estatutos y normas.-

DOCUMENTACIÓN NECESARIA

1) DEUDAS DE I.B.I.-

El obligado al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es la persona que sea propietaria, o en su caso usufructuaria del inmueble a la fecha de devengo del impuesto, es decir a fecha 1 enero, aunque la mayor parte de Ayuntamientos giren en cobro de dicho impuesto en una fecha posterior a la de su devengo.-

El inmueble transmitido -y en consecuencia el comprador- responden subsidiariamente, -(es decir previa declaración de fallido del obligado al pago del impuesto)- del pago de la totalidad de la cuota tributaria del IBI. Por tanto, es fundamental para el comprador, tener certeza de las cantidades que adeuda la vivienda en concepto de I.B.I., circunstancia que únicamente resulta acreditada mediante la correspondiente certificación municipal que acredite el estado de deudas de la finca por dicho impuesto.

2) COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

  • La vivienda y por tanto, el comprador, responde de forma directa por las deudas de la finca con la comunidad de propietarios por las cantidades correspondientes a la anualidad corriente y las tres inmediatamente anteriores, por lo que resulta fundamental para el comprador tener absoluta certeza de estado de deudas con la vivienda con la comunidad de propietarios, circunstancia, que sólo puede acreditarse mediante certificación (original) de dicha circunstancia expedida y firmada por el Secretario de la Comunidad de propietarios, con el Visto Bueno del Presidente.
  • Cabe la posibilidad de autorizar la Escritura la Escritura de venta sin dicha certificación renunciando expresamente a la misma, posibilidad poco aconsejable para el comprador, salvo que éste tenga absoluta certeza del estado de deudas de la finca con la comunidad de propietarios.
  • El vendedor, por su parte deberá notificar a la Comunidad de propietarios la venta, de lo contrario responderá, solidariamente con el nuevo propietario, por las deudas de éste con la Comunidad de propietarios

3) CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA.

Tiene una vigencia de 10 años y corresponde presentarla al vendedor.

Debe estar registrada en el Gobierno de Canarias o, en su caso, en el Registro que haya previsto la Comunidad Autónoma en la que radique el inmueble.-

4) Escritura pública o título de adquisición del vendedor.-

Su exhibición resulta conveniente pues constituye elemento de legitimación de la titularidad del vendedor.

5) CAPITULACIONES MATRIMONIALES.

Si el comprador o el vendedor están casados en régimen matrimonial distinto de legal deben exhibir copia autorizada de Escritura Capitulaciones Matrimoniales inscrita además en el Registro Civil.

6) IDENTIFICACIÓN MEDIOS DE PAGO del precio de la CV

a) Están prohibidos los pagos en metálico a profesionales de cantidades superiores a 2.500€ (15.000€ si el pagador es no residentes fiscal) (se considera metálico los cheques al portador y ingresos en cuenta y pagos con tarjetas monedero). La Dirección General de Tributos considera que cuando el precio de la operación exceda de dichas cantidades e intervenga un profesional, no se puede pagar ninguna cantidad en metálico.

  • En las compraventas entre particulares si se puede hacer pagos en metálico (deberá presentarse el Impreso S1 cuando se pague en metálico mas de 100.000 euros entre residentes o 10.000 si alguna de las partes es no residente fiscal.)

b) En los pagos hechos por transferencia hay que identificar el número e IBAN de la cuenta de procedencia de los fondos y de la destino y los titulares de ambas.

c) En los pagos mediante cheque bancario el número e IBAN de la cuenta de procedencia de los fondos y su titular. Debe incorporarse a la Escritura fotocopia del cheque bancario.

d) Certificación bancaria de procedencia del dinero cuando venga de cuentas bancarias no residentes.

e) Modelo DP-1 Cuando el dinero proceda de paraísos fiscales. Debe presentarse al Notario cumplimentada y remitida con una antelación máxima de 6 meses y Registro de Inversiones Extranjera.

7) SUMINISTROS.-

  • Las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios por razón de los contratos de suministros (agua, luz…) no son exigibles al nuevo propietario, sin perjuicio que ocasiones sea menos costoso pagar la deuda del propietario anterior y subrogarse en su contrato, que costear el alta de los mismos

8) TÍTULO DE PROPIEDAD DEL VENDEDOR.

  • Es muy conveniente solicitar al vendedor la presentación el día de la firma de la Escritura de su título de propiedad (es decir, la copia autorizada de su escritura de compraventa.

9) AUTORIZACIÓN MILITAR.- Será necesaria cuando el comprador será nacional de un País NO miembro de la UE y trate de adquirir un inmueble sito en suelo que no sea urbano. También será necesario cuando quiera adquirir un inmueble en suelo urbano si el plan urbanístico no ha sido informado favorablemente por el ministerio de defensa, salvo que esté situado en un centro de Interés turístico Nacional y la reglamentación específica de dicho centro de interés Turístico Nacional no prevea la necesidad de dicha autorización.-

10) ENTIDAD URBANÍSTICA DE CONSERVACIÓN.- En ocasiones los gastos de mantenimiento de las calles, alumbrado y determinadas instalaciones de la urbanización no son asumidos por el Ayuntamiento, sino que se satisfacen por los propietarios de todas las urbanizaciones de un determinado sector organizados en una entidad urbanística de conservación, por lo es conveniente comprobar si la vivienda que vamos a comprar está integrada en una entidad urbanística de conservación.-

11) SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LA FINCA.- Es conveniente, informarse de la situación urbanística de la finca, en especial el estado de las licencias urbanísticas, clase de suelo, cédulas de habitabilidad, existencia, o no, de expedientes de disciplina urbanística, etc..., mediante la solicitud de una certificación al respecto en el Ayuntamiento del Municipio en el que radique la finca.